Zákony pre nájomníkov

Základom každého nájomného vzťahu je dohoda medzi dotknutými stranami. Jej rámec je daný platnými právnymi ustanoveniami zákonov. Preto sme na týchto stránkach pre vás pripravili informácie o zákonoch upravujúcich prenajímanie nehnuteľností. Zamerali sme sa hlavne na témy, ktoré sú pri prenajímaní najdôležitejšie ale aj tie, ktoré sa najčastejšie opomíňajú. Zákony sme okomentovali a doplnili o praktické príklady z praxe. Jedna z častí ponúka porovnanie výhod a nevýhod oboch momentálne platných právnych úprav zákonov a načŕta ich použitie v praxi.

Ktoré zákony regulujú nájom? A kedy ktorý zákon použiť ?

Pokiaľ si sa rozhodol prenechať svoj byt do užívania inej osobe, vzniká medzi vami právny vzťah. Ide o vzťah medzi tebou ako prenajímateľom a treťou osobou ako nájomcom, na základe ktorého prenechávaš za odplatu nájomcovi nehnuteľnosť, aby ju dočasne užíval.

Ktoré zákony regulujú nájom? A kedy ktorý zákon použiť ?

Občiansky zákonník

Občiansky zákonník upravuje oblasť občianskeho práva hmotného. To znamená, majetkové vzťahy fyzických a právnických osôb, majetkové vzťahy medzi týmito osobami a štátom, ako aj vzťahy vyplývajúce z práva na ochranu osôb, pokiaľ tieto občianskoprávne vzťahy neupravujú iné zákony.

Zákon o krátkodobom prenájme nehnuteľností

Pri zákone o ktátkodobom prenájme nehnuteľností sa jedná o najnovšiu právnu úpravu týkajúcu sa prenajímania nehnuteľností na Slovensku, platnú od mája 2014. Jedná sa o zákon, ktorý explicitne upravuje práva a povinnosti nájomnikov a prenajímateľov pri prenajímaní nehnuteľností. Nevzťahuje sa však na určité špecifické druhy nájmov bytov, napr. nájom služobného bytu a pod. Zákon o krátkodobom nájme bytu má viaceré špecifiká oproti právnej úprave týkajúcej sa nájmu bytu uvedenému v Občianskom zákonníku.

Porovnanie oboch zákonov – ktorý je pre prenajímateľa výhodnejší?

V nasledujúcej tabuľke sme zhrnuli najdôležitejšie body oboch zákonov, tak aby si mal v jednoduchej a prehľadnej forme všetky dôležité informácie.

	Občiansky zákonník	Zákon o krátkodobom nájme bytu
Potrebujem mať nájomnú zmluvu ?	Áno, nájomná zmluva musí byť vyhotovená v písomnej forme, a musí obsahovať všetky zákonom stanovené náležitosti.	Áno, nájomná zmluva musí byť vyhotovená v písomnej forme, a musí obsahovať všetky zákonom stanovené náležitosti.
Doba, na ktorú sa zmluva uzatvára	Zmluvu môžeš uzatvoriť na dobu určitú alebo neurčitú.	Zmluvu môžeš uzatvoriť max. na dobu 2 rokov, s tým, že sa zmluva môže dva krát predĺžiť. Celková doba prenájmu je teda max. 6 rokov.
Môžeš si jednostranne zvýšiť nájomné a úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu?	Nie, ibaže by to bolo zmluvne dohodnuté, alebo by to určoval osobitný právny predpis	Áno
Môžeš si dohodnúť peňažnú zábezpeku podľa zákona o krátkodobom nájme bytu?	Áno, avšak Občiansky zákonník priamo neupravuje podmienky peňažnej zábezpeky.	Áno, zákon o krátkodobom nájme priamo upravuje podmienky pre prijatie peňažnej zábezpeky.
Môžeš zadržať hnuteľné veci nájomcu pri ukončení nájmu, ak ti dlží nájomné?	Áno, za účelom zabezpečenia splatného nájomného alebo úhrad za služby spojené s nájmom, môžeš zadržať hnuteľné veci vo vlastníctve nájomcu, za podmienok určených v zákone. Pri zadržaní vecí koná prenajímateľ na vlastné nebezpečenstvo, pričom do 8 dní je povinný žiadať osobu poverenú súdom, aby tieto zadržané veci spísala.	Áno, ale len vtedy, ak nájomca po uplynutí 10 dní odo dňa skončenia nájmu nevyprace byt a zároveň svoj dlh (nezaplatené nájomné) nemôžeš uspokojiť zo zábezpeky, ktorú ti poskytol nájomca.
Môžeš jednostranne ukončiť nájomnú zmluvu výpoveďou ?	Nie, pokiaľ to nie je upravené v zmluve.	Áno, v prípadoch ustanovených v zákone alebo zmluve.
Môžeš si dohodnúť dôvody, pre ktoré budeš mať právo vypovedať zmluvu?	Áno, zmluvné strany si môžu aj nad rámec zákona dohodnúť prípady, kedy môže prenajímateľ vypovedať zmluvu.	Áno, zmluvné strany si môžu aj nad rámec zákona dohodnúť prípady, kedy môže prenajímateľ vypovedať zmluvu.
Výpoveď môžeš dať vtedy, ak nájomca nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu	za dlhší čas ako 3 mesiace.	za dlhší čas ako 2 mesiace.
Aká je podľa zákona výpovedná lehota?	Podľa Občianskeho zákonníka je výpovedná doba 3 mesiace, alebo 6 mesiacov – ak je nájomca v hmotnej núdzi	Podľa zákona o krátkodobom nájme musí byť výpovedná doba minimálne 1 mesiac.
Môžeš od nájomnej zmluvy odstúpiť?	V Občianskom zákonníku nie je upravená možnosť prenajímateľa alebo nájomcu odstúpiť od zmluvy.	Áno, ako prenajímateľ môžeš od nájomnej zmluvy odstúpiť v prípadoch ustanovených zákonom v prípadoch, ktoré ste si dohodli v zmluve.
Si povinný pri vypovedaní zmluvy zabezpečiť nájomcovi bytovú náhradu?	Áno, v konkrétnych prípadoch ustanovených zákonom.	Nie, pri uzatvorení nájomnej zmluvy podľa zákona o krátkodobom nájme, nie si povinný zabezpečiť nájomcovi žiadnu bytovú náhradu.
Môže dať nájomca byt do podnájmu?	Nie, iba s tvojim predchádzajúcim súhlasom.	Nie, iba s tvojim predchádzajúcim súhlasom.

Pokiaľ nechceš byt prenajímať dlhodobo, je pre teba výhodnejší krátkodobý nájom bytu. Rozhodnúť by si sa mal pre neho najmä z týchto dôvodov:

uzatvára sa max. na dobu 2 rokov,
môžeš si dohodnúť prípady, kedy máš právo jednostranne zvýšiť nájomné a úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu,
možeš si dohodnúť peňažnú zábezpeku podľa zákona o krátkodobom nájme bytu,
môžeš ukončiť nájomnú zmluvu okamžite v prípade odstúpenia od zmluvy,
môžeš si dohodnúť dôvody, pre ktoré budeš mať právo vypovedať zmluvu.

Nájomná zmluva

Bez ohľadu na to, či je nájomný vzťah upravený podľa Občianskeho zákonníka alebo zákona o krátkodobom nájme bytu, musíš mať nájomnú zmluvu. Nájomná zmluva je platná, pokiaľ je vyhotovená v písomnej forme a obsahuje všetky zákonom stanovené náležitosti. Viac o tom, ako napísať nájomnú zmluvu sa dozviete na stránke Nájomná zmluva.

Nasledujúca téma Poistenie pre nájomníkov

Zákony pre nájomníkov

Ktoré zákony regulujú nájom? A kedy ktorý zákon použiť ?

Kedy použiť aký zákon?

Ktoré zákony regulujú nájom? A kedy ktorý zákon použiť ?

Kedy použiť aký zákon?

Občiansky zákonník

Zákon o krátkodobom prenájme nehnuteľností

Porovnanie oboch zákonov – ktorý je pre prenajímateľa výhodnejší?

Nájomná zmluva