Príprava prenájmu

To, čo nie je v zmluve obsiahnuté, pred prípadným súdom ako dôkaz neobstojí. Podpisy nechaj overiť notárom. Nájomná zmluva bez podpisov a dátumu je neplatná – ako keby neexistovala. 

V prípade ústnej dohody je potrebné vyhotoviť zápisnicu. Takúto formu dohody ale dôrazne neodporúčame. Koniec koncov, aj zápisnicu treba spísať.

Podmienky prenájmu musia zodpovedať jednej z aktuálnych právnych úprav prenajímania bytov. Konkrétny zákon, podľa ktorého sa bude riadiť prenajímanie tvojej nehnuteľnosti, musí byť explicitne v zmluve uvedený. Zmluva musí mať taktiež svoje základné ustanovenia, ktoré sú detailne spísané v odstavci Zákony pre prenajímateľov.

Viac sa o nájomnej zmluve dozvieš na stránke Nájomná zmluva.

Nasledujúce témy považujeme pri prenajímaní nehnuteľností za veľmi dôležité, hoci sa na ne až príliš často v nájomných zmluvách zabúda. Prejdi si ich a porozmýšľaj, či a ako sa možu dotýkať teba.

Dôsledky neplatenia nájmu

Túto tému odporúčame v zmluve explicitne rozviesť a nespoliehať sa len na spomenutie relevantných zákonov. Aj pre nájomníka je dôležité, aby si bol vedomý konkrétnych dôsledkov neplnenia zmluvných záväzkov z jeho strany. 

Detailne treba spísať výšku penále v prípade neplatenia nájmu a tiež podľa ktorého zákona sa prípadné iné postihy za neplatenie nájmu riadia. Z pohľadu prenajímateľa má zmysel tiež uviesť aj to, že prenajímateľ bude vzniknutú situáciu riešiť súdnou cestou. Nájomca si tak môže lepšie zvážiť dôsledky takéhoto konania.

Prevádzkové náklady

V žiadnom prípade nemeň zmluvy o dodávkach energií, tepla a vody tak, aby boli vedené na nájomníka. Všetky zmluvné vzťahy, platby a všeobecne všetko, čo sa týka bytu, musí byť vedené na tvoje meno. Takýmto spôsobom minimalizuješ riziko, aby mohol nájomník meniť nastavenia zmlúv či platieb,či ich jednostranne vypovedať. Takto sa vyhneš nepríjemným prekvapeniam.

Preplatky a nedoplatky za prevádzkové náklady

Určite odporúčame zadefinovať v nájomnej zmluve, akým spôsobom sa budú riešiť preplatky a nedoplatky za prevádzkové náklady. A teda sa už vopred dohodnúť, dokedy musí napríklad prenajímateľ predložiť nájomníkovi vyúčtovanie a informovať ho o prípadnom preplatku alebo nedoplatku. Tento temín odporúčame nedefinovať fixne (napr. do konca júla), pretože ako prenajímateľ nemáš možnosť ovplyvniť kedy ti vyúčtovanie doručí dodávateľ. Preto urči termín na základe doručenia vyúčtovania od dodávateľa (napr. 4 týždne po doručení vyúčtovnia dodávateľom).

Ďalej je potrebné stanoviť, dokedy musí nájomca zaplatiť nedoplatok prenajímateľovi a dokedy musí prenajímateľ zaplatiť preplatok nájomcovi, prípadne aké sú penále za neskoré zaplatenie nedoplatkov. V zmluve môže byť tiež dohodnuté, že prenajímateľ má právo použiť kauciu na úhradu nevyrovnaných nedoplatkov najomníkom. V takom prípade musí nájomník o danú sumu kauciu znovu doplniť.

Komunálny odpad

Nájomník by mal platiť za odvoz komunálneho odpadu sám, keďže on je ten, ktorý odpad počas nájmu produkuje. Pozor, oficiálne je však platiteľom poplatku stále majiteľ bytu. Cena za odvoz komunálneho odpadu sa odvíja od počtu osôb prihlásených na trvalý alebo prechodný pobyt. 

Ak sa majiteľ bytu dlhodobo zdržiava v zahraničí, má možnosť sa z platenia komunálneho odpadu odhlásiť. Aj nájomník má možnosť sa odhlásiť z platenia komunálneho odpadu, a to v prípade, ak je ako nájomník prihlásený iba na prechodný pobyt a zároveň platí poplatok za odvoz a spracovanie komunálneho odpadu v mieste svojho trvalého bydliska.

Ďalšie detaily k tejto téme nájdeš na stránkach slovensko.sk – Miestny poplatok za komunálne odpady a drobné stavebné odpady

Daň z bytov a z nebytových priestorov v bytovom dome

Jedná sa o daň, ktorá sa odvádza na základe vlastníctva nehnuteľnosti. Z pohľadu prenajímania by si túto daň mal platiť ty ako vlastník bytu a neprenášať ju na nájomníka. Túto daň spravuje a vyrubuje obec, na ktorej území sa nehnuteľnosť nachádza. 

Detailnejšie sa o dani z nehnuteľnosti dozvieš na slovensko.sk – Daň z nehnuteľností.

Poistenie

Nezabudni v zmluve spísať informácie ohľadom poistenia bytu. Poistenie považujeme za výdavok, ktorý má znášať prenajímateľ. Byt si poisti sám ako prenajímateľ a nájomcovi poskytni zmluvu o poistení. 

Informuj nájomníka o tom, čo je poistené a čo nie. Poistné môžeš rozrátať a pridať k mesačnej platbe nájmu alebo preposlať výzvu na zaplatenie nájomníkovi, keď ti bude doručená. Nájomník by ti následne mal preposlať potvrdenie o zaplatení. 

Téma poistenia je veľmi rozsiahla, a preto sme ju pre teba spracovali na samostatnej stránke Poistenie pre prenajímateľov

Preposielanie pošty

Do zmluvy sa oplatí zahrnúť aj informáciu, akým spôsobom bude riešené doručovanie pošty v prípade, ak nebude preposielaná na tvoju adresu. 

Je potrebné sa dohodnúť najmä na tom, ako ťa bude nájomník o doručení pošty informovať a či si ju následne sám vyzdvihneš alebo ti ju má preposlať. V prípade preposielania pošty treba určiť aj to, kto bude znášať tieto dodatočné náklady.

Vylúčenie osôb z nájmu

V nájomnej zmluve explicitne uveď zoznam nájomníkov, ktorí budú prenajímaný byt využívať. Vylúč z nájmu všetky ostatné osoby, ktoré sa v zozname nenachádzajú.

Zoznam prenajímaných priestorov

V zmluve tiež uveď explicitný zoznam prenajímaných priestorov – je pivnica, komora alebo garáž súčasťou prenájmu? Priestory, ktorých sa nájom netýka jasne zadefinuj.